L’investissement locatif est un excellent moyen d’élargir son patrimoine et de se créer un revenu complémentaire.
Mais le choix du régime fiscal est un élément important dans la stratégie d’investissement. Il permettra d’optimiser vos revenus locatifs et d’augmenter la rentabilité de votre investissement.
Il existe plusieurs régimes d’imposition que nous allons détailler.
1. Revenus fonciers
Dans le cas où vous détenez le bien à titre personnel et que vous effectuez de la location vide (non meublée), vous pouvez choisir l’imposition des recettes selon les revenus fonciers. L’option pour ce régime ne nécessite pas de formalités particulières.
Deux régimes d’imposition sont possibles pour les revenus fonciers :
- Le régime micro : si les loyers annuels sont inférieurs à 15 000€. Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 30% s’applique sur le montant annuel des loyers.
- Le régime réel : le revenu imposable est égal au montant total des loyers encaissés, déduction faite de certaines charges (taxe foncière, assurance, certains travaux, honoraires, intérêts d’emprunts, charges de copropriété etc.).
Les revenus issus des locations seront imposés à l’impôt sur le revenu (barème progressif) ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2%.
En cas de revente, la plus-value sera imposée au régime des particuliers (à l’IR au taux de 19%) et calculée ainsi : Prix de vente – Prix d’acquisition.
L’imposition aux revenus fonciers est plus simple mais, en cas de tranche d’imposition à l’IR élevée, ce régime peut être moins avantageux. De plus, la totalité des charges ne peuvent pas être déduite.
2. Louer en meublés : le LMNP et le LMP
Dans le cas où vous détenez le bien à titre personnel et que vous effectuez de la location meublée, vous pouvez choisir le statut de loueur en meublé professionnel ou non professionnel.
Contrairement aux revenus fonciers, vous serez imposés aux titres des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ce qui inclut des obligations déclaratives : tenue d’une comptabilité et établissement d’une liasse fiscale.
Cette activité est considérée comme non professionnelle si les deux conditions suivantes ne sont pas remplies :
- Les recettes annuelles issues de cette activité n’excèdent pas 23 000€ pour l’ensemble du foyer fiscal
- Ces recettes n’excèdent pas les revenus du foyer fiscal soumis à l’IR de la catégorie traitements et salaires.
Dans le cas contraire, vous dépendrez du statut de LMP (loueur en meublé professionnel).
Le LMNP et LMP présentent de nombreux avantages mais principalement la possibilité d’amortir la valeur du bien sur plusieurs années afin de réduire le résultat imposable de manière importante.
3. SCI
La SCI est une société civile créée par 2 ou plusieurs associés. Elle présente deux principaux intérêts :
- La possibilité de s’associer pour mieux investir
- La transmission du patrimoine
Il existe 2 régimes d’imposition pour la SCI :
- L’impôt sur le revenu (transparence fiscale) où les bénéfices seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers des associés
- L’impôt sur les sociétés
L’impôt sur les sociétés est obligatoire lorsque la SCI effectue une activité de location meublée.
Elle ouvre droit à l’amortissement des biens et au régime des plus-values professionnelles.
Si vous souhaitez faire de la location en meublé et que vous n’avez pas de réel intérêt à investir à plusieurs, alors il sera plus intéressant d’opter pour le LMNP ou le LMP. Car vous pourrez bénéficier des mêmes règles de gestion courante (amortissement du bien, etc.) et du régime d’imposition des plus-values de la SCI à l’IR qui peut s’avérer plus avantageux.
4. La SAS pour l’investissement locatif
Il est tout à fait possible d’opter pour une société commerciale dans le cadre d’une activité de location immobilière. Cette activité doit être mentionnée dans l’objet social. Contrairement à la SCI qui est une société civile, les sociétés commerciales ont la possibilité d’effectuer une activité courante d’achat et de revente de biens.
Dans le cadre d’un investissement locatif, la SAS est intéressante pour :
- La possibilité d’investir seul ou à plusieurs
- La liberté statutaire (gain de flexibilité)
- La responsabilité limitée aux apports
- La possibilité d’avoir une activité commerciale
La SAS immobilière a un coût de fonctionnement plus important que la SCI. Elle est plutôt destinée aux investisseurs expérimentés qui souhaitent :
- Créer une société immobilière commerciale importante
- Bénéficier de la liberté statutaire
5. La SARL de famille
La SARL de famille est une forme sociale spécialement créée pour l’activité de location meublée dans le cercle familial. Elle reprend tous les avantages du LMNP et de la société commerciale à responsabilité limitée, dans un cadre où les investisseurs sont au minimum deux membres de la même famille.
Le lien familial entre les associés doit être direct ou collatéral jusqu’au deuxième degré. Cela signifie que le capital de la société sera détenu soit par :
- Des parents en ligne directe
- Des frères et sœurs
- Des conjoints mariés (ou pacsés) à un membre de la famille
L’imposition des bénéfices se fait à l’IR (transparence fiscale) dans la catégorie des BIC.
L’intérêt de la SARL de famille est double :
- Profiter de l’optimisation du régime LMNP
- Pouvoir transmettre son patrimoine plus simplement
