Lorsque l’activité est exercée à titre individuel, la distinction entre loueur professionnel et loueur non professionnel détermine le régime applicable.
1. La différence entre LMNP et LMP
Il est important de connaître la différence entre :
- Le LMNP : Loueur en Meublé Non Professionnel
- Le LMP : Loueur en Meublé Professionnel
En fonction de deux conditions définies par l’article 155 IV du code général des impôts, l’activité de location sera considérée professionnelle ou non professionnelle.
Ainsi, l’activité de location en meublé est exercée à titre professionnel si les deux conditions suivantes sont remplies :
- les recettes annuelles issues de cette activité excèdent 23 000 € pour l’ensemble du foyer fiscal
- ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’IR de la catégorie traitements et salaires
Les revenus locatifs issus des locations meublées sont imposés au régime des BIC : bénéfices industriels et commerciaux. Les recettes issues de cette activité doivent être déclarées dans la déclaration des revenus complémentaire n° 2042 C PRO.
2. L’imposition du Loueur en Meublé Non Professionnel
Deux régimes d’imposition sont possibles :
- le régime micro-BIC
- le régime réel
2.1 Le régime micro-BIC
Le régime du micro-BIC s’applique lorsque le montant des recettes annuelles sont inférieurs à :
- 72 600 € dans le cas général
- 176 200 € dans le cas des chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés
Les obligations déclaratives sont simplifiées et uniquement le montant des recettes brutes issues de cette activité doit être déclaré dans votre déclaration n°2042 C PRO.
Les abattements suivants seront appliqués :
- 50 % sur les recettes dans le cas général
- 71 % dans le cas des chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés
Par contre, vous n’avez pas la possibilité de déduire des charges supplémentaires.
2.2 Le régime réel
Le régime réel s’applique lorsque :
- Les recettes dépassent les limites d’application du régime micro-BIC
- Vous y adhérez volontairement sur option
Ce régime suppose que vous teniez une comptabilité conforme au Code du commerce et au plan comptable général. Vous avez donc l’obligation de déposer une déclaration de résultat n°2031 et de reporter les montants sur votre déclaration n°2042 C PRO.
L’avantage du régime réel d’imposition est de pouvoir déduire des recettes toutes les charges liées à l’activité de location (taxe foncière, charges de copropriété, achat de matériels et mobiliers, assurance, intérêts d’emprunt, …)
De plus, ce statut permet d’amortir le montant de votre investissement immobilier sur plusieurs années. C’est un avantage important qui permet de réduire considérablement le bénéfice imposable.
2.3 Régime social du LMNP
Le LMNP est assujetti aux cotisations sociales s’il réalise plus de 23 000 € de recettes en locations saisonnière.
Si le LMNP réalise plus de 23 000 € de recettes en effectuant de la location longue durée, alors il ne sera pas soumis aux cotisations sociales.
Les cotisations sociales sont calculées sur le résultat réalisé par l’activité de LMNP.
2.4 L’imposition de la plus-value LMNP
Dans le cadre du statut LMNP, la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat majoré des charges et indemnités à régler lors de cette transaction.
Cette plus-value LMNP est ensuite imposée à hauteur de 19%, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,20 %.
Lorsque vous bénéficiez du régime des particuliers, des abattements sont prévus sur cette taxe selon la durée de détention de votre bien. Si vous êtes propriétaire depuis plus de 22 ans, vous profitez d’une exonération de l’imposition sur cette plus-value. Les prélèvements sociaux sont également supprimés lorsque vous détenez le bien depuis 30 ans.
3. L’imposition du Loueur en Meublé Professionnel
L’activité de loueur en meublé est donc exercée à titre professionnel si les recettes annuelles doivent être supérieures à 23 000€ TTC et aux autres revenus d’activités du foyer fiscal.
Le régime du LMP bénéficie des mêmes avantages au niveau du calcul du résultat imposable que ceux du LMNP.
3.1 Régime social du LMP
Le loueur en meublé professionnel est soumis aux cotisations sur le résultat de son activité.
3.2 L’imposition de la plus-value LMP
Lorsque le loueur est LMP, les plus-values issues de votre activité de loueur en meublé seront taxées sous le régime des plus-values professionnelles. On distingue donc la plus-value professionnelle à court terme de celle à long terme.
Les plus-values sont constatées à l’occasion de la cession d’éléments d’actif acquis par l’entreprise depuis :
- moins de 2 ans: Plus-value (PV) à court terme.
- 2 ans et plus :
- PV à court terme dans la limite de l’amortissement déduit
- PV à long terme au-delà.
La plus-value à court terme est imposée au titre de l’impôt sur le revenu en fonction de la tranche marginale d’imposition du foyer. Elle est également soumise aux cotisations sociales.
La plus-value à long terme est imposée à la flat tax, soit 30% (taux forfaitaire de 12,8% + prélèvements sociaux de 17,2%).
Cependant, le loueur qui exerce l’activité de location meublée professionnelle depuis plus de 5 ans peut bénéficier du régime de l’exonération des plus-values professionnelles.
Pour ce faire votre chiffre d’affaires doit être inférieur à 90 000 € pour une exonération totale. Vous pouvez bénéficier d’une exonération partielle lorsque le chiffre d’affaires est compris entre 90 000 € et 126 000 € au cours des 2 dernières années.
